טֶכנוֹלוֹגִיָה

הבנה מסים על מיסים

מאמר זה נלקח מתוך תכנון ן, צוואות ונאמנויות: עבור בעלי עסקים s, זמין מן העיתונות.

הבנת מסים הנדל"ן הוא צעד חשוב בפיתוח תוכנית הנדל"ן שלך. והכי חשוב, אתה צריך לזכור כי פחות משני אחוזים של האמריקאים אי פעם לשלם מס עיזבון. כתוצאה מכך, שיקולי מס רכוש צריך לקחת במושב האחורי לנושאים אישיים ומשפחתיים. גם אם אתם במיעוט הזעיר של אמריקנים שמשלמים מס עיזבון, תוכנית מקרקעין שתצמצם את המסים ששולמו, אך לא תספק לכם כראוי את בן הזוג שלכם, או שתכניס כסף בידי ילדים שטרם הבשילו כראוי להתמודד עם זה, יהיה אסון.

רבים דיני המס הנדל"ן נכנסים לשחק, והם מורכבים ולעתים קרובות מפותל. אמנם זה מועיל יש הבנה בסיסית של הכללים, אתה צריך לעבוד עם תכנון נדל"ן מנוסה מקצועי לעצב תוכנית הנדל"ן הממזער את ההשפעה הפוטנציאלית של מסים הנדל"ן בעת ​​ובעונה אחת להשיג את המטרות האישיות והמשפחתיות שלך.

כדי לעשות את זה יותר קשה לך להבין את הכללים המס עיזבון - וכמעט בלתי אפשרי לי לכתוב את זה - חוקי מס הנדל"ן נמצאים במצב של שטף. לאחרונה, 2002, מסים עיזבון יכול להיות שנגרמו אם הנדל"ן שלך היה מוערך ביותר מ 1 מיליון דולר. בשנת 2007 ו 2008, הנדל"ן שלך יהיה לגמרי ללא מס כל עוד הערך הוא פחות מ 2 מיליון דולר. אם אתה מת בשנת 2009, לא יהיו מסים הנדל"ן כל עוד הנדל"ן שלך הוא פחות מ 3 $. 5 מיליון. אתה צריך להיות בר מזל מספיק כדי למות בשנת 2010, ובהנחה כי הקונגרס אינו משנה את הכללים לפני כן, לא יהיה מס עיזבון לא משנה כמה גדול לך הון לצבור. לאחר מכן, החל משנת 2011 (שוב, בהנחה הקונגרס אינו משנה את הכללים), הנדל"ן שלך יכול להיות כפוף מס עיזבון אם הערך הוא יותר מ 1 מיליון דולר. אגב, ביטול מס הנדל"ן במשך שנה אחת בשנת 2010 הוא קצת אשליה.

בנוסף 1 מיליון דולר, 2 מיליון דולר או אולי עד 3 $. 5 מיליון דולר, תלוי שנה של מוות, כי ניתן להשאיר ללא מס עיזבון לכל אחד, כל סכום שנותר לבן הזוג שלך שהוא אזרח ארה"ב הוא גם ללא מס עיזבון (כמו כל דבר שנשאר לטובת לא- אזרח בן זוג בעל מבנה מיוחד, מוסמך אמון המקומי). נוסף על כך, כל סכום שתחליט להשאיר לצדקה 501 (c) (3) - כגון הכנסייה או המקדש שלך, ארגונים כמו איגוד הלב האמריקני או איסטרים אטמים מוגבלות שירותים, ועוד אינספור צדקה ציבורית פעילה שלך הקהילה - יהיה ללא מס עיזבון.

הערך של האחוזה שלך - ואת הקביעה אם הנכס שלך הוא גדול מספיק כדי להיות כפוף מס עיזבון - כולל כל מה שאתה הבעלים: שווי השוק הנוכחי הוגן של הבית שלך כל נכס אחר, את הבעלות על העסק שלך, חשבונות פרישה או קצבאות, מניות, אג"ח וניירות ערך אחרים, במזומן בבנק, יצירות אמנות, תכשיטים וכל דבר אחר בבעלותך.בנוסף, כל תגמולי ביטוח חיים שאינם מובנים בקפידה כדי למנוע הכללה בנכס שלך (על ידי שימוש באמון ביטוח חיים מעוצב בקפידה) יתווספו לערך האחוזה שלך. לבסוף, קבוצה מפורטת של כללים מחייבים אותך להוסיף את הערך של הנכס שלך כל נכס נתת במרחק של פחות משלוש שנים לפני המוות שלך, ואת הנכסים אשר יש לך שליטה אפקטיבית אבל לא בעלות.

כי כללים אלה הם טכניים מאוד, ניואנסים מאוד לשנות עם הזמן, הם מעבר להיקף של מאמר זה. עורך דין מנוסה תכנון הנדל"ן יחקור את הבעיות האלה איתך במהלך פיתוח תוכנית הנדל"ן שלך.

ככלל, נכסים בירושה אינם כפופים למס הכנסה (בין אם הנכס שלך כפוף למס עיזבון). עם זאת, סוגים מסוימים של נכסים הנובעים מעסקאות שניתן לחייבו במס במהלך חייך עשויים להיות כפופים למס הכנסה תחת קרן הידועה בשם "הכנסה בגין נדחה". דוגמאות לסוגי נכסים אלה הן חשבונות פרישה, כגון תוכניות IRA, 401 (k) s או תוכניות המשתתפות ברווחים, או תשלומי ריבית בגין שטרי חוב או זכויות חוזיות אחרות.

עוד צורות של מס העיזבון

צורה אחרת של מס עיזבון, המכונה מס דילוג מס, יכול לבוא לשחק אם אתה משאיר את הנכסים שלך ישירות אל הנכדים שלך או נינים (או נכדים ואחים) , או לחילונים שאינם יותר מ 37 1/2 שנים צעיר ממך. מס זה נועד בעיקר כדי למנוע ממשפחות עשירות מאוד לשלם מס עיזבון רק כל שנייה או דור שלישי פשוט על ידי השארת הנכסים ישירות לנכדים או נינים. היא נועדה לאמוד את המס שישולם אם הנכסים הושארו תחילה לילדים, ואחר כך השאירו הילדים את הנכסים לנכדים במסגרת האחוזה החייבת של הילדים.

מס דילוג על הדור לא חל על 1 מיליון דולר הראשונים שנותרו לנכדים שלך (או נינים), כך שהמס לא יפריע לסבא וסבתא של המעמד הבינוני לעזור לנכדיהם ללכת לקולג' או לקנות את הבית הראשון שלהם. במקום לבזבז זמן מנסה להסביר בפירוט מס מורכב מאוד, למען האמת, לא יכול להיות מובן במלואו על ידי רוב אנשי תכנון הנדל"ן, די אם נאמר לך שאם אתה מתכוון להשאיר נכסים משמעותיים לנכדים או נינים ( או שאינם קרובי משפחה באותה קבוצת גיל) אתה צריך לעבוד בשיתוף פעולה הדוק עם תכנון נדל"ן מנוסה מקצועי כדי למנוע או למזער את הדור מדלג על מס.

לבסוף, קרוב משפחה של מס העיזבון הוא מס נפרד המכונה "מס מתנה". יחד, מס העיזבון ומס מתנה נקראים לפעמים "מסים להעברה", שכן הם מוטלים על העברות כספים מאדם לאדם. כמו מס העיזבון, מס המתנה אינו מוטל עד לסף מינימום מסוים. במקרה של מס מתנה, לא מוטל מס על 1 מיליון דולר הראשונים של מתנות מצטברות שניתן במהלך החיים שלך.עם זאת, במידה מתנות כאלה ניתנות במהלך החיים שלך, את הסכום שאתה יכול לעזוב מאוחר יותר ללא מס עיזבון הנדל"ן שלך יופחת הדולר דולר.

כמו רוב המסים האחרים, קיים חריג למס המתנה. באופן ספציפי, במהלך כל שנה קלנדרית אתה רשאי לתת מתנות עד 12,000 $ כל אחד למספר כלשהו של אנשים, מבלי להשתמש בכל הפטור שלך מיליון דולר מתנה לכל החיים. אם אתה נשוי, אתה ובני הזוג שלך, במשותף, עשויים לוותר על $ 24, 000 לכל אדם.

עכשיו שיש לך הבנה בסיסית מאוד של הכללים המס הנדל"ן, בואו לקחת רגע לשקול כמה שיטות בסיסיות ביותר של הפחתת מסים הנדל"ן.

אמון המשפחה

אולי השיטה הנפוצה ביותר של מזעור מסים הנדל"ן הוא יצירת אמון המשפחה על ידי זוג נשוי. ללא אמונה משפחתית, כאשר אחד מבני הזוג מת, כל נכסי המשפחה יישארו על הסף לבן הזוג שנותר בחיים. עם מותו של כל אחד מבני הזוג ששרד, כל סכום הפטור ממס רכוש (ב -2007, למשל, יהיה 2 מיליון דולר) כפוף למס עיזבון בכ -45%. עבור זוג נשוי עם 4 מיליון דולר בנכסים, זה יוביל מס עיזבון של כ 900,000 $, כאשר בן הזוג ששר מת.

על ידי יצירת אמון המשפחה, על נכסי המוות של בן הזוג ששרדו יטופל כאילו הם ירשו באופן חלקי מן הבעל באופן חלקי מן האישה. מאז כל בן הזוג יכול לעזוב 2 מיליון דולר לילדים ללא מס עיזבון, כל 4 מיליון דולר יכול ללכת הילדים ללא מס, חיסכון מס של 900 $, 000.

ביטוח חיים בלתי נמנעת

עוד חיסכון המס נפוץ הכלי ידוע בשם "אמון ביטוח חיים בלתי הפיך." בנוי כראוי, זה אמון מיוחדים יכולים פשוטו כמשמעו להעביר ביטוח חיים מחוץ הנדל"ן שלך במס. אם הנדל"ן שלך הוא גדול מספיק כדי להיות כפוף מס עיזבון, ולא היה לך ביטוח חיים אמון, את ההכנסות של כל פוליסת ביטוח החיים כי אתה לבד יהיה כפוף מס ב 45 אחוזים. עם ביטוח חיים אמון, האחוזה שלך לא תשלם דולר אחד של מס עיזבון לא משנה כמה גדול פוליסת ביטוח, למרות ההכנסות המדיניות עדיין יהיה זמין כדי לפרנס את המשפחה שלך. אם יש לך 1 מיליון דולר פוליסת ביטוח, המשפחה שלך תקבל את מלוא $ 1, במקום 550,000 $, לאחר תשלום מס 45 אחוז. ראוי לציין כי אם יש לך ביטוח חיים אמון, את ביטוח החיים התמורה תמיד יהיה ללא מס הכנסה.

חיסכון מס אחר הנדל"ן יכול להיות מושגת באמצעות שימוש המתנות חיים של נכסים, או טכניקות מיוחדות רבות שעלולות לחול בהתאם לנסיבות האישיות שלך.

W. רוד סטרניס הוא שותף במשרד התמחות בתחומי עיסוק, מס ותכנון נדל"ן בחברת Murtaugh, Meyer, Nelson & Treglia LLP, משרד עורכי דין בשירות מלא בארווין, קליפורניה. הוא הוא המחבר של תכנון נדל"ן, צוואות ונאמנויות: עבור בעלי עסקים s, זמין מן העיתונות.